Le code civil prévoit la possibilité de séparer la propriété d’un bien immobilier en deux. D’un côté l’usufruit, qui est la combinaison de l’usus (droit d’habiter le bien) et du fructus (droit de le louer et d’en percevoir les revenus) ; de l’autre la nue-propriété (l’abusus), qui est le droit de vendre le bien ou de le donner.
En résumé la nue-propriété est le résultat d’un partage temporaire du droit de propriété. La propriété et son usage sont dissociés en deux, on parle alors de « démembrement de propriété ».
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Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Les différentes formes de la nue-propriété
La nue-propriété peut revêtir plusieurs formes en fonction de la durée de l’usufruit.
On parle alors « d’usufruit temporaire ». C’est le cas quand il est détenu par une personne morale, qui par construction a une durée de vie qui n’a rien à voir avec celle d’un individu. Dans ce cas le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire à une date certaine (exemple 15 ans).
L’usufruit peut être d’une durée fixe
La nue-propriété et l’usufruit sont des droits immobiliers réels. Ils sont inscrits au registre de la publicité foncière et peuvent être vendus séparément.
Par construction, la nue-propriété a une valeur intrinsèque : celle qu’est prête à lui donner un investisseur qui achète le droit de devenir un jour dans le futur plein propriétaire du bien immobilier démembré. De même, l’usufruit a lui aussi une valeur intrinsèque puisqu’il donne le droit de percevoir des loyers.
C’est le cas quand il est détenu par une personne physique, amenée à décéder un jour. On parle alors « d’usufruit viager ». L’usufruit durera tant que son détenteur est en vie. Il s’éteindra le jour du décès de son détenteur. La durée prévisible de son investissement est liée à l’espérance de vie de l’usufruitier.
L’usufruit peut être d’une durée aléatoire
Il a alors une durée maximale et ne s’éteindra plus tôt qu’en cas de décès de l’usufruitier plus tôt. Dans ce cas, le nu-propriétaire connait la date maximale à laquelle il deviendra plein propriétaire.
L’usufruit peut être enfin d’une durée fixe mais détenu par une personne physique
L’investissement en nue-propriété peut se pratiquer selon différents formats en fonction des différentes formes possibles de nue-propriété/usufruit et des différents types de sous-jacents immobiliers offerts. Nous ne nous intéressons ici qu’à l’investissement en nue-propriété avec un usufruit temporaire et écartons délibérément l’investissement en nue-propriété avec un usufruit viager, facteur de risque pour l’investisseur (aléa viager).
Les différents formats d’investissement en nue-propriété
On distingue traditionnellement les 3 formats suivants :
L’investisseur acquiert la nue-propriété des titres d’une scpi qui détient elle-même des actifs immobiliers qui peuvent être de différente nature (résidentiel, bureaux, commerces, etc …). La durée de l’usufruit est fixe. L’investisseur récupère la pleine propriété des parts de la SCPI à une date certaine.
La nue-propriété de parts de SCPI
L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un logement neuf construit par un promoteur, qui vend simultanément l’usufruit a un bailleur social. Ce montage est organisé par la loi ULS (usufruit locatif social) qui a vocation à favoriser le développement du logement social. La durée de l’usufruit est fixe. L’investisseur récupère la pleine propriété du bien à une date certaine, entre-temps il a été occupé par une personne logée par le bailleur social.
La nue-propriété d’un bien immobilier neuf
La nue-propriété d’un bien immobilier ancien
l’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien ancien vendu généralement par une personne physique. Il s’agit de son propriétaire initial qui devient alors usufruitier et continue à occuper le bien ou le louer. Il s’agit généralement d’un logement (ce peut être un commerce). En présence d’un usufruit temporaire, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien à une date maximale certaine, la durée de l’investissement pouvant être écourtée en cas de décès de l’usufruitier. Il est possible dans certains cas de prévoir le maintien dans les lieux à la fin de l’usufruit du propriétaire initial à des conditions financières définies avec l’investisseur.
Valeur économique de la nue-propriété et de l’usufruit
Quelle valeur donner à la nue-propriété ? La réponse à cette question diffère selon le contexte.
Les transactions sur le marché se font en général eu égard à la valeur économique de la nue-propriété, qui correspond à la valeur vénale de l’actif immobilier vendu, diminuée de la valeur économique de l’usufruit. L’investisseur renonce à un flux de revenus pendant la durée de l’usufruit. Il est donc prêt à payer comme prix pour la nue-propriété la valeur du bien à aujourd’hui moins la valeur des loyers auquel il renonce. C’est d’ailleurs pour lui tout l’intérêt de l’opération : il perçoit des loyers sous la forme d’une réduction de prix immédiate.
A contrario, le fisc applique une autre méthodologie pour valoriser la nue-propriété quand il s’agit de la taxer pour encaisser des droits de mutation ou des droits de donation. L’administration fiscale a défini son propre barème que l’on retrouve à l’article 669 du Code Général des Impôts.
La fiscalité de l’investissement en nue-propriété
L’investisseur en nue-propriété bénéficie d’une disposition fiscale avantageuse : la réduction de prix à l’entrée ne sera pas considérée à la sortie comme une plus-value quand le nu-propriétaire devenu plein propriétaire revendra le bien (Analyse du prix d’acquisition par le fisc, Titre 22).
Autrement dit, sera considérée comme une plus-value et le cas échéant taxée comme telle uniquement la différence entre la valeur en pleine propriété du bien à la vente et à l’achat. C’est ce qui permet de dire que l’investisseur en nue-propriété encaisse fondamentalement sous forme de réduction de prix des loyers bruts sans aucune fiscalité. En clair, l’investissement en nue-propriété écrase la fiscalité sur les revenus fonciers.
L’investissement en nue-propriété permet par ailleurs de réduire les frais de notaire, qui ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété.
Enfin, certains formats d’investissement en nue-propriété bénéficient par ailleurs d’avantages fiscaux spécifiques : la déductibilité des intérêts d’emprunt ou la non-imposition de ce placement au regard de l’IFI. C’est ce qu’offrent comme avantage l’investissement en nue-propriété dans des parts de SCPI ou bien dans le neuf au régime ULS.
Enfin, l’investissement en nue-propriété entraîne l’absence de paiement de taxe foncière.
Quelle est la liquidité d’un investissement en nue-propriété ?
La liquidité d’un investissement en nue-propriété varie selon sa forme. Rien juridiquement n’empêche au nu-propriétaire de revendre son droit immobilier à tout moment. Néanmoins le second marché est plus ou moins animé, et donc la liquidité plus ou moins bonne, selon les formats.
Fondamentalement, cela reste un investissement assez peu liquide, essentiellement adapté à une logique d’épargne à long terme, par exemple pour la préparation de la retraite ou la constitution d’un patrimoine familial, ne serait-ce que pour bénéficier de la fiscalité avantageuse post-remembrement du bien.
Risque pour l’investisseur
Fondamentalement, la grande force de l’investissement en nue-propriété c’est qu’il bénéficie d’un couple rendement-risque exceptionnel dans l’environnement actuel de taux bas. En effet, côté rendement, il s’appuie sur une rentabilité mécanique procurée par le récupération de la pleine propriété du bien à terme. Et côté sécurité, l’investisseur bénéficie d’une décote sur un actif tangible.
Néanmoins, l’investisseur en nue-propriété reste soumis à deux facteurs de risque : le risque de marché et le risque temporel lié à la date de récupération de la pleine propriété du bien.
Le risque de marché est lié à l’évolution du marché, à la hausse comme à la baisse. La valeur de l‘actif immobilier qu’il acquiert peut en effet fluctuer dans le temps. L’investisseur bénéficie néanmoins d’une excellente protection à la baisse car il bénéficie d’une réduction de prix à l’entrée.
Le risque lié à la date de récupération de la pleine propriété du bien est par définition très encadré dans les opérations qui nous intéressent ici où le démembrement est temporaire (usufruit temporaire) :
Aucun risque sur le remembrement de parts de SCI
Un risque très encadré sur les opérations dans le neuf en ULS car le bailleur social prend des engagements de sortie du locataire en place
Un risque aussi très encadré sur les opérations dans l’ancien où l’investisseur bénéficie d’une protection assurantielle pour le cas où l’usufruitier souhaite se maintenir dans les lieux à la fin du démembrement
Bienvenue sur le Baromètre de la nue-propriété, qui ambitionne de vous aider à mieux comprendre ce qu’est la nue-propriété et l’intérêt qu’il y a à investir en nue-propriété.
Acquisition avec décote sur le prix en pleine propriété. La décote dépend de la durée du démembrement et de la rentabilité de l’actif (cf les clés de répartition)
01
Pas de fiscalité pendant la période du démembrement (du fait de l’absence de revenus et ou de dividendes)
02
La nue-propriété n’entre pas dans la base imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (sauf dans le cas d’un bien immobilier détenu en direct où l’usufruitier est une personne physique)
04
La décote à l’entrée n’est pas considérée par le fisc comme une plus-value. Seule la progression de la valeur en pleine propriété, en fonction de l’évolution du marché immobilier, est prise en compte pour le calcul de la plus-value.
03
L’investisseur s’enrichit en dormant : plus on se rapproche de la fin du démembrement, plus la valeur est proche de celle de l’actif en pleine propriété
05
Au terme du démembrement, l’acheteur récupère la pleine propriété sans frais ni formalité
06
Économie sur les droits notariés pour l’acquisition d’un bien en nue-propriété en direct
07
Les avantages de l’investissement en nue-propriété
Clés de répartition de la valeur de la nue-propriété (en % de la pleine propriété)
Source Monetivia, MeilleureSCPI.com (ND : non disponible)
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La valeur de la nue-propriété, exprimée en pourcentage de la valeur de l’actif immobilier en pleine propriété, permet de mesurer la décote engrangée par l’investisseur à l’achat, en contrepartie du fait qu’il ne dispose pas des revenus locatifs du bien pendant une certaine durée.
Vous trouverez ci-dessous une synthèse de notre analyse des clés de répartition de la valeur de la nue-propriété offertes par le marché.
Pour une même durée d’usufruit, cette valeur diffère selon les types d’actifs immobiliers et leur rentabilité.
A noter que la très grande majorité des opérations dans le neuf se font sur des durées d’usufruit comprises entre 15 et 18 ans, les mairies ne souhaitant pas développer du logement social pour une durée plus courte. Pour ce qui est des opérations dans l’ancien, elles se font majoritairement sur des durées comprises entre 8 et 25 ans. Quant au démembrement de parts de SCPI, la plupart des opérations se font sur une durée comprise entre 3 et 20 ans.
Qu'est-ce que la nue-propriété en parts de SCPI ?